차액지대론, 지대 발생 과정

차액지대론은 고전학파 경제학자 리카도가 농업지대의 결정원리를 설명하기 위해 사용한 이론이다. 이 이론을 도시 토지를 포함하는 모든 토지에 확대 적용한 사람이 바로 헨리 조지다. 헨리 조지는 단지 지대의 결정원리를 설명하는 데 그치지 않고 지대의 변동이 소득분배와 경기변동에 미치는 영향을 설명하는 데까지 나아갔다.
따라서 동일한 금액을 투자하는데도 다른 토지들보다 많은 수입이 생기는 토지에는 기업가들이 몰려들기 마련이다. 기업가들 사이에 토지 획득 경쟁이 벌어지는 것이다. 기업가들이 무엇으로 토지 획득 경쟁을 벌이겠는가? 바로 토지 소유자에게 토지 사용 대가를 지불하겠다는 조건을 내거는 것 아니겠는가? 그 결과 자연적 생산력이나 위치의 차이로 인한 수입의 차이는 가업가들의 수중에는 머물 수가 없고, 궁극적으로 토지 소유자들의 수중에 들어갈 수밖에 없다. 이것이 바로 지대다. 
어느 토지의 지대는 그 토지의 생산액과 동일한 투입으로 사용 토지 중 생산성이 가장 낮은 토지에서 얻을 수 있는 생산액의 차이에 의해 결정된다.

가상적인 상황을 상정하고 수치를 들어서 설명하면 차액지대의 결정원리를 좀더 쉽게 이해할 수 있을 것이다. 지금 어느 미개척 지역에 4개 등급의 토지가 있다고 하자. 그리고 기업가들이 동일한 토지 면적에 노동과 자본을 동일하게 일정량을 투입할 경우, 1등급의 토지에서는 100만 원어치의 생산물이 생산되고, 2등급 이하의 토지에서는 각각 90만 원, 70만 원, 60만 원어치의 생산물이 생산된다고 하자.
이 지역에 이주해 오는 기업가들이 많아져서 1등급 토지가 모두 소진되었다고 하자. 그러면 그 후에 이주해 오는 기업가들은 그보다 생산성이 떨어지는 2등급 토지에 자리를 잡을 수밖에 없을 것이다. 1등급 토지를 구하지 못해서 할 수 없이 2등급 토지에 자리잡은 기업가들은 1등급 토지로 옮겨가려는 경쟁을 시작할 것이다. 그들이 어떻게 경쟁을 하겠는가? 1등급 토지의 소유자들에게 토지 사용료, 즉 지대를 내겠으니 토지를 자신에게 빌려달라고 제안하는 것 아니겠는가? 그전까지 한 푼의 지대도 받지 못했던 1등급 토지의 소유자들은 당연히 그 제안을 받아들일 것이다. 비로소 1등급 토지에 지대가 발생하는 것이다. 2등급 토지를 사용하는 기업가들의 토지 획득 경쟁은 두 토지 어디서 생산하건 기업가의 수중에 들어가는 금액(이것은 노동과 자본의 대가로 지불된다)이 같아질 때까지 계속될 것이다. 결국 1등급 토지의 지대는 그 토지의 생산액과 2등급 토지 생산액의 차이와 같아질 것이다. 이 경우 2등급 토지에서는 지대가 발생하지 않는다. 왜냐하면 얼마 동안은 공짜로 이용할 수 있는 2등급 토지가 남아돌 것이기 때문이다.

이주해 오는 기업가들이 늘어나서 2등급 토지도 모두 소진되고 3등급 토지가 사용되기 시작하면 1, 2등급 토지를 사용하는 기업가들과 3등급 토지를 사용하는 기업가들 사이에 생산액의 격차가 발생한다. 그러면 3등급 토지를 사용하는 기업가들은 1, 2등급 토지를 획득하기 위한 경쟁을 벌일 것이고, 그 결과 모든 등급의 토지에서 기업가의 수중에 들어가는 금액은 70만 원으로 같아지는 반면, 1등급 토지에서는 30만 원, 2등급 토지에서는 20만 원의 지대가 발생하게 될 것이다.
요컨대 어느 토지의 지대는 그 토지의 생산액과 한계지 생산액의 차이에 의해 결정되는 것이다. 한계지에서는 지대가 발생하지 않는데, 그 이유는 남아도는 토지에 대해 사용료를 지불하겠다며 경쟁을 벌일 기업가가 없기 때문이다.
토지의 질이 좋아지는 경우란 인구가 증가해서 ‘집적의 이익’이 발생하든지 도로가 뚫리고 지하철이 건설되며 도서관• 학교 •병원 • 쇼핑센터가 세워지는 등 주변 환경이 좋아져서 위치 조건이 개선되는 경우를 가리킨다. 사람들이 한곳에 모여 살고 경제활동이 특정 지역에 집중되는 경우, 분업이 용이해지고 한 분야의 기술개선이 다른 분야로 쉽게 이전되며 거래비용이 감소함으로써 특정 토지의 생산성이 높아지는 것과 유사한 현상이 발생하는데, 이를 집적의 이익이라고 부른다.

동일한 금액으로 동일한 주택 건물을 짓는다고 가정할 경우, 어느 토지 위에 짓느냐에 따라 소비자가 누리는 편익의 크기는 달라진다. 한계지보다 많은 편익을 가져다주는 토지에 대해서 늘 소비자들 사이에 획득 경쟁이 벌어지기 때문에, 그 편익의 차이는 소비자들이 누리지 못하고 결국 토지 소유자에게 지대로 지불될 수밖에 없다. 따라서 ‘토지의 생산액’을 ‘토지 소비에 의해 얻는 편익’으로 바꾸기만 하면, 리카도의 지대법칙은 바로 토지가 소비재로 사용될 경우의 지대 결정원리를 설명하는 법칙이 될 수 있다. 물론 자가自家 소유자처럼 토지 소유자가 직접 자신의 토지를 소비하는 경우에는, 소비자가 소유자에게 지대 명목으로 돈을 지불하는 일은 일어나지 않지만 다른 사람에게 빌려줄 경우에 얻을 수 있는 지대를 얻지 못하기 때문에, 그만큼 토지 소비의 대가를 지불하는 것으로 봐야 한다. 경제학에서는 이를 귀속지대라고 부른다. 이상에서 차액지대론은 토지가 생산요소로 사용되건 소비재로 사용되건 언제나 적용할 수 있는 지대이론이라는 사실이 명백해졌다.