부동산의 성격3

4. 토지는 이동시킬 수 없다(위치고정성 혹은 비이동성)

수요곡선과 공급곡선의 교차에 의해 하나의 균형 가격이 결정된다고 보는 이 이론이 대상으로 하는 것은, 거래되는 상품이 동질적이어서 모든 상품이 하나의 가격을 갖게 되는 경우다.

개별 토지별로 시장이 하나씩 성립한다고 보고, 각 개별 토지의 수요곡선과 공급곡선으로 토지 가격의 결정을 설명하는 경우다. 그런데 그런 방법으로 우리나라 전체 토지를 정확하게 분석하려면 3,800만 개의 그래프가 필요할 것이다.

어느 마을의 특정 필지에 축사가 들어서면 주변 토지에 집을 짓고 살고 있던 사람들아 역한 냄새 때문에 고통을 겪게 된다. 이런 현상을 경제학에서는 외부효과라고 부르는데, 토지의 근접성은 외부효과를 유발하는 주요 요인이다. 외부효과가 발생할 경우 시장은 스스로 문제를 해결할 수 없고 정부가 개입해야 한다. 전 세계 여러 나라에서 정부가 토지 이용 규제를 실시하고 있는 것은 토지의 근접성에 기인하는 외부효과의 문제를 해결하고 토지 이용의 공간적 조화를 도모하기 위한 것이다.