공공임대주택 공급시 유의사항

공공임대주택 공급을 확대하는 것은 주거복지 정책에서 가장 중요한 정책 수단이지만, 많은 문제점을 수반하는 것도 사실이다. 서민들이 필요로 하는 주택이 원하는 곳에 공급되지 않고, 대단지로 건설된 상태에서 관리가 제대로 되지 않아 슬럼화하여 사회적으로 격리되는 경우가 허다하며, 주택 건설 과정에서 해당 지역 지자체와 주민들의 반대가 심한 것 등이다. 서민들이 필요로 하는 공공임대주택을 공급하기 위해서는, 서민들의 생업 여건에 맞는 입지 선정, 평형 다양화, 임대료 차등화 등을 도모할 필요가 있으며, 도심에서는 노무현 정부 때 도입되었던 다세대 • 다가구 주택 매입 임대와 전세 임대 사업을 활성화하고 역세권에 용적률 인센티브를 제공해 임대주택을 확보하는 것이 좋은 방안이다.

공공임대주택의 슬럼화와 사회적 격리 현상을 막기 위해서는, 한 단지 안에서 공공임대주택과 다른 유형의 주택을 섞어서 짓는 소셜 믹스 정책이 필요하다.

 

민간 임대주택 시장에서 실시해야 할 주거복지 정책도 있다. 가장 먼저 시행해야 할 정책은 민간 임대주택 시장에 존재하는 집 주인과 세입자 간의 힘의 비대칭을 해소하는 것이다. 이를 위해서는 전월세 계약기간 연장, 자동 계약 갱신권 보장, 전세금 보증센터 설립, 최우선 변제금 인상 및 대상 가구 확대 등의 대책을 강구 할 필요가 있다. 여기서 전세금 보증센터 의 역할은 세입자가 이사 나갈 때 새로 이사 오는 세입자가 바로 연결되지 않아서 전세금을 돌려받지 못할 경우, 이사 나가는 세입자에게 전세금을 선先 지급하고, 나중에 집주인에게서 돌려받는 일이다. 그리고 최우선 변제 제도란 세 들어 사는 집이 경매에 넘어갈 경우 세입자가 전월세 보증금을 송두리째 날리는 것을 방지하기 위해 만든 제도인데, 그 대상 가구가 너무 제한적이고 돌려받을 수 있는 금액도 너무 적다. 따라서 대상 가구를 확대하고 돌려받을 수 있는 금액도 인상할 필요가 있다.

 

민간 임대주택 시장에는 대부분의 선진국들이 시행(2008년 현재 OECD 30개국 중에 28개국이 시행하고 있다)하고 있는 주택 임차료 보조 제도도 도입해야 한다. 이 제도는 주택 바우처 제도라고도 불리는데, 주거비 지불 능력이 부족한 세입자들에게 임차료의 일부를 쿠폰 형태로 보조하는 제도다. 정부가 세입자에게 쿠폰을 주면 집주인은 그것을 세입자로부터 받아서 공공기관에서 돈으로 바꾸게 된다. 주택 바우처 제도는 현금 급여나 현물 급여의 단점을 보완하는 제3의 사회적 지원 수단으로 각광을 받고 있다.

민간 임대주택 시장 임대료와 관련하여 한 가지 주의해야 할 점이 있다. 전월세 가격이 상승한다고 해서 전월세 상한제와 같은 가격규제 정책을 도입하겠다고 공언해서는 안 된다는 사실이다. 시장에서 가격이 오르는 것은 그 시장의 수요와 공급에 가격을 상승시키는 사정 이 생기기 때문이다. 그 사정을 적절히 해소하지 않고 정부가 직접 정책으로 가격을 잡으려고 하면, 가격을 잡기는커녕 예상치 못한 부작용을 야기하기 십상이다.

임대료 규제는 임대주택의 공급을 감소시켜 시장에서 임대료 상승 압력을 가중시킨다. 이 경우 임대주택 암시장이 형성되거나 아니면 기존 세입자는 규제된 임대료의 혜택을 누리지만 새로 주택을 임차하려는 사람들은 집을 구하지 못하는 불공평한 상황이 발생한다. 뿐만 아니라 집주인이 주택의 유지와 보수를 위해 노력하지 않기 때문에 임대주택이 노후화하고 주거 서비스의 질은 떨어진다. 자칫하면 한 지역이 통째로 슬럼화할 수도 있다. 임대료 규제는 이런 부작용을 수반하기 때문에 비상시가 아니면 실시해서는 안 되는 정책이다.