토지제도 유형

토지제도에는 여러 형태가 있다. 소유권을 구성하는 세 가지 원리인 사용권, 처분권, 수익권을 누구에게 귀속시키느냐를 기준으로 토지제도를 분류해보면 다음과 같이 된다. 세 권리 모두 민간이 가지면 토지사유제가 되고, 세 권리 모두 공공이 가지면 사회주의적 토지공유제가 된다. 사용권은 민간이 갖고 수익권은 공공이 가질 경우 토지가치공유제가 되는데, 이는 처분권을 어디에 두느냐에 따라 다시 두 가지 제도로 나뉜다. 처분권을 완전히 민간이 가질 경우 토지가치세제(혹은 지대조세제)가 되고, 공공이 처분권을 가지면서 사용권을 가진 자에게 한시적으로 처분권을 맡길 경우 토지공공임대제가 된다. 실제로는 각 권리를 민간과 공공이 적당히 나누어 갖는 경우가 많으므로 현실의 토지제도는 이보다 훨씬 다양하다.

단지 ‘이 땅에서 당신이 노동과 자본을 들여 생산한 것은 당신의 것’이라고 하면 족하다. 수확을 보장해 주면 씨를 뿌릴 것이고, 주택을 소유할 수 있도록 보장해 주면 집을 지을 것이다. 수확이나 주택은 노동에 대한 자연스러운 보상이다. 사람이 씨를 뿌리는 것은 수확하기 위해서이고 집을 짓는 것은 주택을 소유하기 위해서이다. 토지의 소유 여부는 이와 아무 관계가 없다.

 

토지사유제 옹호론자의 주장

토지사유제 옹호론자들이 토지사유제가 있어야 토지자원의 남용을 막을 수 있다고 주장하기 위해 자주 드는 논리적 근거는 ‘공유지의 비극’Tragedy of the commons이다.

배타적 사용권을 설정해주고 사용자에게는 사용 분량에 상응하는 사용료를 징수하거나 남용을 막기 위한 관리제도를 마련하면 충분함에도 왜 그들은 사용권 • 처분권 • 수익권을 몽땅 개인에게 넘기자고 주장하는 것일까? 토지사유화를 통해 이익을 챙기는 사람들의 이해에 복무하려는 의도가 깔려 있다고 볼 수밖에 없다.

 

토지사유제 옹호론자의 문제점

흔히 시장은 자원의 효율적 배분을 실현한다고 알려져 있으나 모든 시장이 그런 것은 아니다. 토지 매매시장은 임대시장과는 달리 가격을 통한 효율적 배분의 기능을 제대로 수행하지 못하는 불량시장이다. 이 시장은 ‘지가의 문제’를 야기하고 토지 불로소득을 발생시킨다는 점에서 심각한 결함이 있다. ‘지가의 문제’란 지가가 고액인 경우가 많아서 일반인에게 진입장벽으로 작용할 수 있다는 것, 토지 매입 후 상당 기간 동안 토지 보유비용인 이자가 토지 이용 수익인 지대보다 높다는 것, 지가가 현재의 토지가치인 지대 이외의 요인(예컨대 이자율)에 의해 결정되기 때문에 토지와 금융이 결합하여 경제위기를 야기할 수 있따는 것 등의 문제를 일으킨다. 그리고 토지 불로소득의 발생이 심각한 결함인 이유는 소득분배를 악화시키고, 토지의 효율적 이용을 저해하며, 투기를 유발하여 거시경제의 불안정성을 증폭시키기 때문이다.

토지의 효율적인 이용을 위해서는, 토지의 사용권을 민간에게 부여하되 사용료를 공적으로 징수하면 된다. 토지의 수익권을 공공이 갖는 것인데 그렇게 되면 지가의 문제나 토지 불로소득 같은 문제들은 바로 사라진다. 토지 매매시장은 극도로 위축되거나 소멸하겠지만, 토지 임대시장이 남아서 작동하기 때문에 가격을 매개로 하는 토지의 효율적 배분은 아무런 문제없이 이루어진다. 뿐만 아니라 투기 목적으로 토지를 보유하려는 사람들이 사라지게 되고, 토지 시용자는 그때그때 시용료를 납부해야 하므로 토지를 최선의 용도로 사용하고자 노력하게 된다. 토지가치공유제(토지가치세제와 토지공공임대제)는 토지의 사용권을 민간에게 부여하되 사용료를 공적으로 징수하는 것을 가능케 하는 대표적인 수단이다. 이런 제도야말로 자본주의를 자본주의답게 만드는 시장친화적인 토지제도이다.